1. 노후 주거지에서 글로벌 복합도시로의 혁신적 변신
1970~80년대의 롯폰기 6초메 지역은 도쿄 도심 내에서도 개발이 멈춘, 오래된 목조 주택과 좁고 경사진 골목길이 뒤섞인 낙후 지역이었습니다. 낮은 건물 밀도와 취약한 인프라는 도시의 활력을 떨어뜨렸고, 치안 문제와 유흥 시설 중심의 이미지가 강했습니다. 모리 빌딩(Mori Building)은 이 지역을 단순히 재개발하는 것이 아니라 '도심 속에 새로운 도시를 창조한다'는 비전 아래, 약 11헥타르(약 3만 3천 평)에 달하는 대지를 확보하는 작업에 착수했습니다.
이 과정은 1986년 계획을 시작하여 2003년 최종 완공까지 17년이라는 오랜 기간 동안 약 400명의 토지 소유자 및 이해관계자들과의 끈질긴 교섭과 합의를 통해 이루어졌습니다. 이처럼 공공 기관이 아닌 민간 개발사가 주도하여 도시의 핵심 기능을 완전히 재편하고 낙후된 지역을 도쿄의 새로운 글로벌 랜드마크로 탈바꿈시켰다는 점에서, 롯폰기 힐스는 일본 도시계획사에서 기념비적인 사례로 기록됩니다. 현재의 롯폰기는 국제 기업의 업무 공간, 최고급 주거 시설, 문화 시설, 호텔, 상업 공간이 유기적으로 통합된 '도심형 컴팩트 시티'의 전형을 보여주고 있습니다.
2. 모리 빌딩의 개발 철학: 수직 정원 도시(Vertical Garden City)와 기능 통합
롯폰기 힐스의 중심축인 높이 238m, 54층 규모의 모리 타워(Mori Tower)는 모리 빌딩의 '수직 정원 도시(Vertical Garden City)' 철학을 상징합니다. 이는 토지 이용 효율이 극도로 중요한 도쿄 도심에서, 도시가 필요로 하는 다양한 기능을 수직적으로 압축하여 쌓아 올리는 개념입니다.
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기능 |
특징 |
핵심 시설 |
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직 (Work) |
도쿄 최대 규모의 무주(無柱) 업무 공간 제공으로 토지 효율 및 비즈니스 가치 극대화. |
롯폰기 힐스 모리 타워 (Mori Tower) 중·하층부 |
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주 (Live) |
도심 한복판에서 녹지를 누리는 최고급 레지던스 제공. |
롯폰기 힐스 레지던스 |
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유 (Play/Culture) |
비즈니스와 생활 공간을 유기적으로 연결하는 문화·예술 기능 집중. |
모리 미술관, 도쿄 시티 뷰, TV 아사히 본사 |
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휴 (Rest) |
도심 속에서 자연을 느낄 수 있도록 개방된 녹지 공간 확보 및 공원 조성. |
모리 가든, 케야키자카 거리 |
이러한 수직적인 기능 집적을 통해 거주(Live), 업무(Work), 문화(Play), 휴식(Rest) 기능을 한 단지 내에서 도보로 해결하는 직주근접형 '컴팩트 시티' 모델을 제시했습니다. 이는 장거리 통근 스트레스를 줄이고 여가 시간을 극대화하는 '삶의 질' 중심의 도시 모델로 호평받았습니다
3. 성공 요인: 보행자 중심 설계와 문화 콘텐츠의 융합
3.1. 보행 경험 중심의 공공 공간 및 동선 설계
롯폰기 힐스는 자동차보다 사람이 걷는 경험을 우선하여 공공성을 확보했습니다. 전체 부지의 상당 부분을 공공 공간 및 녹지로 할애했습니다. 단지 전체를 아우르는 계단, 에스컬레이터, 브리지 및 데크를 통해 차량 동선과 보행자 동선을 완전히 분리했습니다.
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주요 공공 공간: 중앙부에 위치한 66 플라자(66 Plaza)는 상시적인 이벤트와 문화 행사가 열리는 '도시의 거실' 역할을 수행하며, 케야키자카 거리(Keyakizaka Street)는 고급 상점들이 늘어선 유럽풍의 보행자 거리로 조성되어 쇼핑과 보행의 즐거움을 동시에 제공합니다.
3.2. 문화와 예술을 통한 도시 정체성 확립 (Artelligent City)
모리 빌딩은 롯폰기 힐스를 '아트텔리전트 시티(Artelligent City: Art + Intelligence)'로 브랜딩하며, 문화와 예술을 도시의 핵심 정체성으로 삼았습니다.
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모리 미술관의 역할: 모리 타워 최상층에 위치한 모리 미술관(Mori Art Museum)은 국제적인 현대 미술 전시를 통해 지식인, 예술가, 관광객 등 다양한 계층을 유입시키는 자석 역할을 했습니다. 전망대와 결합된 전시 프로그램은 방문객들에게 도시의 풍경 자체를 하나의 예술 작품처럼 경험하게 하는 독특한 기회를 제공합니다.
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퍼블릭 아트: 스페인 작가 루이스 부르주아의 거대한 거미 조형물 '마망(Maman)'을 비롯해 단지 내에 설치된 수많은 공공 예술 작품들은 롯폰기 힐스의 대표적인 아이콘이자 랜드마크가 되었으며, 일상과 예술의 경계를 허무는 중요한 역할을 했습니다.
3.3. 재난 대비 및 안전 강화
과거 노후 목조 주택 밀집 지역의 단점을 보완하기 위해, 최신 내진 설계와 비상 전력 공급 시설 등을 갖추어 재해 시 도심 방재 거점 역할을 수행할 수 있도록 설계했습니다.
4. 주민·상인과의 갈등, 그리고 장기적 합의의 중요성
11헥타르에 달하는 대규모 부지를 확보하는 과정에서 재정착 문제, 임대료 상승, 기존 커뮤니티 붕괴에 대한 우려 등 지역 주민과 상인들의 반발은 상당했습니다. 모리 빌딩은 장기 임대 계약을 통한 임대료 안정화, 원주민을 위한 우선 입주권 제공 등 다양한 인센티브를 제시하며 끈질긴 협상을 진행했습니다.
이 과정은 완벽한 해법이라고 보기는 어렵지만, '민간 개발사가 공공적 역할을 고민하며 지역과 협상한 사례'라는 점에서 일본 도시계획사에서 중요한 전환점으로 기록됩니다. 이 경험은 이후 도쿄 미드타운, 시오도메 등 후속 개발 프로젝트에서 주민과의 협의 구조를 개선하는 데 중요한 교훈을 제공했습니다.
5. 도쿄와 세계 도시재생에 미친 영향 및 교훈
롯폰기 힐스는 일본뿐 아니라 싱가포르 마리나 베이, 상하이 푸동 등 아시아 여러 도시가 벤치마킹하는 '도시형 복합개발 패키지' 모델이 되었습니다. 롯폰기 힐스 프로젝트가 남긴 주요 교훈은 다음과 같습니다.
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장기 비전: 단기적인 수익 창출보다 도시 전체의 가치 상승을 목표로 하는 장기적인 개발 철학이 필요합니다.
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시민 경험 우선: 보행자 중심의 동선, 개방된 광장, 풍부한 녹지를 통해 시민의 경험과 편의를 최우선으로 설계해야 합니다.
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정체성 강화: 문화 시설, 공공 미술, 이벤트 등 소프트웨어 콘텐츠를 통해 장소의 고유한 정체성(Sense of Place)을 확립해야 합니다.
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민간의 공공성: 민간 주도 개발일지라도 지역 커뮤니티 및 공공과의 협력과 합의가 성공의 필수 조건입니다.
6. 모리 빌딩의 다음 단계: 아자부다이 힐스로 이어지는 비전
모리 빌딩은 롯폰기 힐스를 통해 완성한 '도시 속의 도시' 철학을 계속 발전시키고 있습니다. 최근 개장한 아자부다이 힐스(Azabudai Hills)는 롯폰기 힐스의 노하우를 계승하며 '녹지, 웰빙, 국제 교육, 의료' 기능을 더욱 강화한 차세대 복합 단지로, 도시의 지속 가능한 미래를 위한 모리 빌딩의 새로운 비전을 제시하고 있습니다.
