서울 익선동 한옥마을과 성수동 공장지대가 100억 부동산으로 변신한 골목상권의 비밀을 분석합니다. 5평 한옥부터 30평 공장까지, 임대료 급등과 수익률 데이터를 공개하고 다음 뜰 골목(을지로·망원동) 투자 전망까지 제시합니다. 도쿄·파리와 다른 서울만의 공간경제학을 확인하세요.
서울, 골목에서 답을 찾다
파리 몽마르트가 예술로 70억 프리미엄을 만들고, 도쿄 골든가이가 5㎡로 14억 원을 만들었다면, 서울은 무엇으로 승부할까요? 답은 한옥과 공장이었습니다. 100년 된 한옥 골목 익선동과 수제화 공장지대였던 성수동이 2020년대 서울부동산의 주인공으로 떠올랐습니다. 흥미로운 점은 이 두 지역이 완전히 다른 DNA를 갖고 있다는 겁니다. 익선동은 과거를 자산화한 케이스이고, 성수동은 현재를 브랜드화한 케이스입니다. 강남 오피스텔 수익률 3% vs 골목상권 점포 수익률 6-8%. 숫자가 증명합니다.
익선동 – 100년 한옥이 100억 부동산이 된 비밀
종로3가역에서 도보 5분, 70여 채의 한옥이 밀집한 익선동 한옥마을은 서울 골목상권 재생의 대표 사례입니다. 1920년대 지어진 한옥들이 2015년까지 노후 주거지였지만, 2016년부터 젊은 창업자들이 카페와 레스토랑으로 개조하면서 변화했습니다.
익선동 한옥은 대부분 16-33㎡(5-10평) 규모로 작지만, 이것이 오히려 장점입니다. 초기 투자비가 적고 소규모 운영이 가능해 다양한 콘셉트를 실험할 수 있습니다.
2018년 익선동 임대료는 보증금 3,000만-5,000만 원 + 월세 150만-200만 원이었습니다. 하지만 2025년 현재 평당 월세가 40만-50만 원까지 올랐고, 메인 골목은 평당 70만 원을 넘깁니다. 2022년 한옥 건물(20평)이 경매에서 17억 원에 낙찰되며 평당 8,500만 원을 기록했습니다. 인근 종로 상가보다 30-40% 비싼 가격입니다.
익선동의 성공 요인은 세 가지입니다.
첫째, 종로3가역 도보 5분이라는 압도적 접근성.
둘째, SNS 친화적 비주얼 – 한옥 지붕과 좁은 골목이 만드는 독특한 풍경.
셋째, 정체성 보존 – 서울시가 한옥 보존구역으로 지정해 무분별한 개발을 막았습니다.
성수동 – 공장지대가 '서울의 브루클린'이 된 과정
뚝섬역과 성수역 사이, 원래 수제화 공장과 자동차 정비소가 밀집한 준공업지역이었던 성수동은 2010년대 후반부터 성수동카페와 브런치 맛집으로 가득 찬 힙플레이스로 변신했습니다. '서울의 브루클린'이라는 별명이 붙을 정도로 독특한 분위기를 자랑합니다.
성수동의 변화는 2015년 서울숲 조성 이후 본격화되었습니다. 공원 주변으로 젊은 층이 유입되면서 낡은 공장 건물을 개조한 카페들이 하나둘 생겨나기 시작했죠. 성수동의 공간경제학은 익선동과 다릅니다. 익선동이 '5평 한옥' 중심이라면, 성수동은 '50평 공장 건물' 중심입니다. 높은 층고(4-5m)와 넓은 공간 덕분에 독특한 인테리어가 가능합니다.
임대료도 급등했습니다. 2015년 평당 월세 10만-15만 원이었던 성수동 1가 골목 점포가 2023년에는 평당 30만-50만 원으로 3배 이상 뛰었습니다. 일부 메인 거리 1층 점포는 평당 100만 원을 넘기며 강남 가로수길과 비슷한 수준입니다.
하지만 성수동은 젠트리피케이션 위기에 직면했습니다. 서울시 상권분석 서비스에 따르면 성수동 점포 수가 2022년 2만321개에서 2024년 1만9,686개로 2년 새 약 700개 가까이 사라졌습니다.
도쿄·파리와 다른 서울만의 3가지 차별점
서울 골목상권을 파리 몽마르트, 도쿄 골든가이와 비교하면 세 가지 결정적 차이가 보입니다.
첫째, 변화 속도가 압도적으로 빠릅니다. 도쿄 골든가이는 70년, 파리 몽마르트는 150년에 걸쳐 형성되었습니다. 반면 익선동은 5년, 성수동은 7년 만에 정점을 찍었습니다. SNS의 영향력 때문입니다. 인스타그램 한 장이 골목 하나를 바꿉니다.
둘째, 임대료 상승 속도가 너무 빠릅니다. 도쿄는 임대료 급등 방지 조례가 있어 연 인상률이 3-5% 수준입니다. 하지만 서울은 규제가 약해 연 20-30% 인상도 흔합니다. 익선동 어느 카페는 2018년 월세 200만 원에서 2023년 600만 원으로 5년 새 3배가 뛰었습니다.
셋째, 프랜차이즈 비율이 높습니다. 도쿄 골든가이는 200개 바 중 프랜차이즈가 거의 없습니다. 파리 몽마르트도 마찬가지죠. 하지만 성수동은 스타벅스, 블루보틀 같은 대형 체인이 빠르게 진입했습니다. 2025년 현재 성수동 1가 메인 거리 점포의 약 30%가 프랜차이즈입니다. 개성이 사라지는 이유입니다.
다음 뜰 골목은? 연남동·망원동·을지로 전망
익선동·성수동 다음으로 뜰 골목은 어디일까요? 망원동은 망원한강공원 접근성이 좋고, 20-30대 1인 가구가 많이 거주합니다. 평당 월세가 20만-30만 원 수준으로 연남동보다 저렴해 신규 창업자들이 몰립니다.
을지로는 가장 흥미로운 지역입니다. 원래 인쇄소와 철물점이 밀집한 노후 상권이었지만, 2018년부터 공방과 갤러리가 생기면서 '힙지로'라는 별명을 얻었습니다. 평당 월세가 15만-25만 원으로 성수동의 절반 수준입니다. 지하철 2·3·4·5호선이 교차하는 압도적 교통 접근성도 장점입니다. 전문가들은 을지로가 2026-2027년 정점을 찍을 것으로 예상합니다
서울 골목경제가 증명한 '작은 부동산'의 힘
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