“한국에선 전세도 힘든데, 여기선 건물주?” 퇴사 후 조지아 갔더니 벌어진 일
서울에서 1억 원으로 집을 구할 수 있을까요? 현실적으로 선택지는 뻔합니다. 오래된 빌라 전세, 아니면 보증금 높은 월세. ‘내 집’이라는 단어는 점점 멀어지고, 월급은 월세와 이자 속으로 사라집니다.
그런데 비행기를 타고 조금만 이동하면, 완전히 다른 세상이 펼쳐집니다. 이름조차 낯선 나라 미국의 조지아주가 아니라, 코카서스 산맥 아래에 있는 그 나라 말입니다. 이곳에서는 같은 1억 원으로 ‘세입자’가 아닌 ‘집주인’이 되는 장면이 실제로 벌어집니다.
1.삼겹살보다 와인이 싼 나라, 정말 가능한 이야기
조지아의 물가는 단순히 “싸다”라는 표현으로는 부족합니다. 생활비 구조 자체가 다릅니다.
- ☕ 카페 라떼 한 잔: 약 2,500원
- 🥩 레스토랑 스테이크: 2만 원 이하
- 🍷 현지 고급 와인: 5,000원부터
식비, 교통비, 외식비까지 모두 낮다 보니 한 달 고정비 자체가 줄어듭니다. 그래서 조지아는 전 세계 디지털 노마드들에게 ‘생활비를 줄이면서 자산을 불릴 수 있는 나라’로 인식됩니다.
단순 여행지가 아니라, 거주 + 투자 + 일이 동시에 가능한 구조라는 점이 핵심입니다.
2. 왜 하필 수도 트빌리시인가?
조지아 부동산 투자의 중심은 단연 수도 입니다. 인구, 일자리, 관광, 외국인 수요가 모두 이 도시에 집중돼 있습니다.
아래 지도에서 보듯 트빌리시는 크게 구시가지–신시가지–고급 주거지로 나뉘며, 투자 목적에 따라 전략이 완전히 달라집니다.
조지아(Georgia) 수도 트빌리시의 ‘올드 타운(구시가지)’ 전경
장기 거주·월세 수요가 가장 탄탄한 생활권 캠퍼스·의료시설·오피스 접근성 우수 공실 리스크 낮고 안정형 임대에 적합 위치: 트빌리시 서부 신시가지 중심
대사관·외국인 거주 비율 높음
시세 안정 + 중장기 자산가치 중심 지역
트빌리시 3대 핵심 구역 분석
| 구역 | 특징 | 투자 포인트 |
|---|---|---|
| 올드 타운 | 관광객 밀집, 에어비앤비 중심 | 단기 임대 수익률 15% 이상 |
| 사부르탈로 | 신시가지, 대학·병원·IT 기업 | 장기 임대 안정성 최고 |
| 바케 | 고급 주거지, 현지 부유층 거주 | 시세 차익 + 안정성 |
✔ 단기 수익을 노린다면 올드 타운
✔ 공실 없는 월세가 목적이라면 사부르탈로
✔ 자산 가치 상승을 본다면 바케
이렇게 목적에 따라 명확히 나뉘는 점이 조지아 부동산의 장점입니다.
트빌리시 신시가지는 관광보다 ‘사는 사람’을 위한 도시다.”
월세 안정은 사부르탈로, 자산가치는 바케, 균형형 입지는 베라.
3. 해외 투자인데… 절차가 이렇게 간단하다고?
많은 분들이 해외 부동산을 망설이는 이유는 ‘복잡할 것 같아서’입니다. 하지만 조지아는 이 인식과 정반대입니다.
- 여권 하나로 은행 계좌 개설 가능
- 외국인 100% 부동산 소유 허용
- 현지 체류 비자도 부동산 소유 시 유리
은행 계좌는 보통 1시간 내외, 송금은 스마트폰 앱으로 끝납니다. 행정이 빠르고 단순하다는 점이 실제 체감되는 나라입니다.
4. 조지아 부동산의 함정, ‘블랙 프레임’
조지아에서 처음 집을 보면 이런 생각이 듭니다.
“수영장 딸린 아파트가 1억 원?”
하지만 여기엔 함정이 있습니다. 조지아에는 블랙 프레임(Black Frame)이라는 분양 형태가 일반적입니다. 이는 내부 마감이 전혀 없는 상태를 뜻합니다.
- 벽지 없음
- 바닥 없음
- 주방·욕실 미설치
인테리어 비용이 추가로 3천만~5천만 원 이상 들어갈 수 있어, 초보자라면 멘탈이 흔들릴 수 있습니다.
5. 진짜 알짜 매물 고르는 실전 기준 6가지
① 최소 ‘화이트 프레임’ 이상
즉시 임대 가능한 상태인지가 핵심입니다.
② 지도에서 동선부터 확인
지하철, 버스, 관광지와의 거리만 봐도 공실 가능성이 보입니다.
③ 관리비 구조 점검
수익률 계산 시 관리비를 빼지 않으면 착시가 생깁니다.
④ 단기 vs 장기 임대 구분
에어비앤비용인지, 월세용인지 목적을 명확히 하세요.
⑤ 외국인 보유 이력 확인
이미 외국인이 거래한 매물은 리스크가 낮습니다.
⑥ “왜 이 집이 싼가?”를 먼저 질문
가격엔 항상 이유가 있습니다. 그 이유를 이해할 수 있어야 합니다.
6. 조지아 부동산, 이런 사람에게 맞습니다
- 한국 부동산 진입 장벽에 지친 사람
- 현금 흐름 중심의 투자자를 원하는 사람
- 해외 거주와 일을 병행하고 싶은 디지털 노마드
반대로, 단기 시세 폭등만 노리는 투자자에겐 맞지 않을 수 있습니다.
🧐 조지아 트빌리시, 왜 이렇게 쌀까? (비밀 3가지)
1. "유럽인 듯 유럽 아닌" 지정학적 위치
조지아는 지리적으로 아시아와 유럽의 경계에 있습니다. EU 가입을 강력히 추진 중이지만 아직 정식 회원국은 아니죠. 그래서 유럽의 시스템과 감성은 갖췄으되, 가격은 개발도상국의 저렴함을 유지하고 있는 '과도기적 매력'이 있습니다.
2. 외국인 자본을 향한 "미친 개방성"
조지아 정부는 돈을 끌어모으기 위해 법을 아주 파격적으로 만들었습니다.
부동산 취득세 0%: 집 살 때 세금이 없으니 거래가 활발하고 진입 장벽이 낮습니다.
낮은 인건비: 인구당 소득이 아직 낮아 인건비가 저렴합니다. 덕분에 외식 물가나 서비스 비용이 한국의 절반 이하로 유지되는 것이죠.
3. "공급 폭탄"과 "블랙 프레임" 분양 방식
조지아는 지금 도시 전체가 공사 중이라고 해도 과언이 아닙니다. 공급이 워낙 많다 보니 가격이 억제되는 면이 있고, 특히 '블랙 프레임(뼈대만 분양)' 방식 덕분에 겉보기 가격이 매우 낮게 보입니다. (인테리어 비용은 매수자가 나중에 따로 내야 하거든요!)
한 문장 결론
조지아 부동산은 ‘싸서 사는 시장’이 아니라, 구조를 이해한 사람만 수익을 가져가는 시장입니다. 한국에서 전세로 버티던 1억 원이, 이곳에선 자산이 됩니다. Discover how ₩100 million can turn you from a tenant into a homeowner in Tbilisi, Georgia. Learn about low living costs, key districts, real risks like Black Frame units, and who this market truly suits.
※ 본 콘텐츠는 정보 제공 목적이며 투자 판단의 책임은 독자에게 있습니다.
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