토지에는 ‘지목’이라는 개념이 있습니다.
이는 해당 토지를 현재 어떤 용도로 쓰고 있는지를 행정적으로 구분한 표시입니다.
지목에 따라 투자 난이도, 개발 가능성, 세금 구조까지 모두 달라지기 때문에
지목은 토지 투자에서 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다.
대표적인 지목 종류 정리
① 전
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논이 아닌 밭, 밭농사용 토지
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농지취득자격 필요
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지목 변경 가능성 낮음
② 답
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물을 사용하는 논
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농업진흥구역일 경우 개발 거의 불가
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배수·농업인 요건 매우 중요
③ 대
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주택이나 건물이 지어진 토지
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건축 가능성이 가장 높음
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다만 ‘공시지가’ 기준으로 세금 부담 높을 수 있음
④ 임야
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나무 심는 산지, 산림청 관리
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개발하려면 ‘산지전용허가’ 필요
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가장 저렴하지만 개발 허가 어렵고 시간 오래 걸림
투자 시 주의해야 할 포인트
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농지(전·답)는 반드시 농지취득자격증명 필요
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지목이 ‘대’인 경우, 이미 건축용도로 변경된 것
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임야는 개발이 어렵고, 환경영향평가 대상일 수도 있음
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지목 변경은 쉽지 않고, 도로접합·주변 지형 등이 중요 요소
실전 비교 예시
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A 토지: 전 / 농업진흥구역 / 도로 미접합 → 투자 리스크 큼
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B 토지: 임야 / 계획관리지역 / 도로 접합 → 개발 가능성 있음
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C 토지: 대 / 준주거지역 / 건축 가능 → 수익형 부지로 적합
마무리 한마디
토지는 지목에 따라 가치를 결정하는 속성이 달라집니다.
겉으로는 똑같아 보이는 땅도, 지목 하나로 용도와 수익이 완전히 다를 수 있죠.
따라서, 지목은 지도보다 먼저, 등기보다 먼저 확인해야 할 정보입니다.
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