대항력 있는 세입자 vs 없는 세입자, 어떻게 구분할까?
경매‧매매 현장에서는 대항력 여부가 투자 수익을 좌우합니다. 점유권리가 살아 있느냐 없느냐에 따라 명도 비용과 리스크가 달라지기 때문이죠. 초보 권리분석자를 위해 ‘세입자 대항력’을 빠르게 판단하는 핵심 포인트를 정리했습니다.
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| 세입자, 어떻게 구분할까? |
대항력이란 무엇인가?
대항력은 임차인이 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 다시 말해 새로운 소유자가 나타나도 “나 나갈 수 없다”라고 할 수 있는 힘이죠. 대항력이 성립하면 임차보증금 반환 우선순위와 명도 절차까지 달라집니다.
대항력 판단 3대 요건
1) 실제 점유 여부
방문해 불이 켜져 있는지, 우편함·신발장 사용 흔적이 있는지 확인합니다. 가구·짐이 그대로면 ‘실거주’ 판단 근거가 됩니다.
2) 주민등록 전입신고
주민센터에서 전입세대열람원을 발급받아 전입일자를 체크합니다. 등기부 상 소유권 이전일보다 빠를수록 대항력 가능성이 높습니다.
3) 확정일자 또는 전세권 설정
확정일자(임대차계약서에 세무서·동사무소 스탬프)가 있거나 주택임차권등기가 돼 있으면 우선변제권까지 확보됩니다.
대항력 없는 세입자의 특징과 대응
- 전입신고가 없거나 계약 후 1~2개월 뒤 전입
- 확정일자 미발급, 월세 단기계약
- 사용 흔적 미비(사실상 공실·사무실 전환)
이 경우 매수인은 인도명령으로 빠르게 명도 가능하며, 이사비 협상에서도 우위를 점할 수 있습니다.
사례로 배우는 체크리스트
사례 ① 대항력 인정
수원 A아파트(감정가 3억)
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임차인: 보증금 2억, 2019.3.1 전입, 확정일자 동시
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경매 낙찰일: 2024.4.10
→ 대항력 및 우선변제권 모두 인정. 낙찰자는 배당 후 잔액 보전 후 명도 진행.
사례 ② 대항력 부정
인천 B다세대(감정가 1억5천)
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임차인: 보증금 5천만 원, 전입 2024.1.5, 확정일자 없음
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경매 낙찰일: 2024.2.20
→ 점유하더라도 전입이 소유권변동보다 늦어 대항력 부정. 인도명령 후 3주 만에 명도 완료.
명도 및 투자 전략
- 낙찰 전 등기부와 주민등록 전입세대를 함께 열람해 1차 필터링.
- 요건 충족이 애매하면 써치랜드(https://searchland.co.kr)에서 유사 판례를 검색해 대응 시나리오를 세운다.
- 대항력 인정 임차인은 이사비·임차권등기명령 안내로 협상, 부정 임차인은 인도명령→강제집행 일정표를 미리 확보한다.
한눈에 보는 핵심 체크리스트
점유: 실제 가주 흔적전입일: 수유권 변동일과 비교
확정일자: 받았는지 여부
보증금 규모: 배당 가능성 판단
채권 형태: 월세단기 = 대항력 기능성 낮음