낙찰받았는데 세입자가 안 나가요! 경매 명도소송 절차 총정리

매수인은 경매로 집을 샀는데, 세입자가 버티면 소유권 행사를 못 합니다. 이 글은 경매 명도소송 준비부터 강제집행까지 전 과정을 실제 사례로 풀어, 첫 경매 투자에서도 흔히 겪는 고민을 해결하도록 돕습니다

1. 경매 낙찰 뒤 첫 단계: 현황 파악과 협의

낙찰대금을 납부하면 곧바로 소유권이전등기가 가능하지만, 인도받기 전까지는 ‘빈집’이 아닙니다.

1. 등기부·배당표로 세입자 권리(임차보증금, 대학력 여부)를 확인합니다.
2. 임차인에게 ‘인도의사 통지서’를 내용증명으로 발송해 자진퇴거를 권유합니다. 이때 이사비를 제시하면 분쟁이 줄어듭니다.
3. 협상 실패 시 바로 인도명령(민사집행법 40조)을 신청합니다.

2. 인도명령: 속전속결 절차

법원은 임차인의 배당요구 여부만 확인하므로 평균 2~4주면 ‘인도명령 결정’이 내려집니다.

• 결정정본을 받으면 즉시 임차인에게 송달 → 1주 내 이의 없으면 확정

• 확정 후 2주 내 임차인이 나가지 않으면 강제집행에 들어갑니다.
  장점: 소제기(명도소송)보다 빠르고 저렴합니다.
  주의: 대학력 있는 임차인(전세권·대항력+우선변제권)에게는 인도명령이 기각될 수 있습니다.

3. 인도명령이 기각될 때: 명도소송으로 우회

A씨 사례(서울 구로구 다가구주택):

• 임차인 B씨는 대학력 있는 확정일자 전세 6,000만 원.
• 배당에서 4,000만 원만 회수돼 2,000만 원 부족.
• 인도명령 기각 → 명도소송 제기(점유이전금지가처분 병행).

소송 절차:

1. 소장 접수(피고: 임차인) → 1개월 내 변론기일 지정

2. 임차인은 ‘임차권등기명령’을 받아 보증금 우선변제 확보 가능.

3. 판결(승소) 후 집행문·확정증명 받아 강제집행 신청.
   총 소요 46개월, 비용 150만250만 원.

4. 강제집행: 집을 되찾는 마지막 단계

집행관과 날짜를 잡아 ‘집행 공탁금’을 예치(평균 200만 원 내외).

• 집행 당일 집행관·열쇠공·이삿짐센터 동원

• 임차인 물건은 1개월 보관 창고로 옮기고 보관료는 채권자 부담 후 구상권 청구 가능

• 완료 후 ‘인도 완료 확인서’를 교부받아 전입신고·공과금 명의 변경

5. 실제 협상 팁

• “월세 2개월 면제”보다 “이사비 100만 원 일시 지급”이 효과적

• 이사일(양도·정산일)을 계약서에 명시, 위반 시 배상 조항 포함

• 써치랜드(https://searchland.kr)에서 법원 결정례를 검색해, 유사 사례 판결문을 근거로 제시하면 설득력이 높아집니다.

6. 명도 과정에서 자주 묻는 질문

6-1. 임차인이 보증금 못 받아 퇴거를 거부하면?

임차권등기명령을 안내해 주면 대개 분쟁이 줄어듭니다. 임차인은 경락잔금에서 보증금을 우선 변제받을 권리가 유지됩니다.

6-2. 점유 이전 후 제3자가 들어오면?

명도소송 제기 전 점유이전금지가처분을 신청해 ‘바통터치’ 위험을 차단해야 합니다.

6-3. 집행비용은 누가 부담하나요?

채무자가 최종 부담하지만, 우선 집행신청인(매수인)이 납부하고 집행 후 구상권을 행사합니다.

7. 정리: 전략적 준비가 분쟁 비용을 줄인다

경매 성공은 ‘싸게 사는 것’이 아닌 ‘제때 인도받아 정상 수익을 창출하는 것’에 달려 있습니다. 세입자 명도는 법적 권리와 사람의 감정을 동시에 다루기에, 서류 준비와 커뮤니케이션이 병행돼야 합니다.

• 인도명령 → 신속·저비용
• 기각 시 명도소송 → 가처분으로 선제 대응
• 강제집행 → 시간표를 촘촘히 관리

이 과정을 이해하면, 처음 경매에 도전하는 투자자도 불필요한 리스크를 줄이고 월세 수익화 시점을 앞당길 수 있습니다. 앞으로도 부동산 경매 성공전략과 실제 판례를 써치랜드에서 확인해 보세요.