법원 경매와 공매, 무엇이 다를까?
법원 경매는 민사집행법 절차에 따라 채권자가 법원에 신청해 진행되고, 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 조세·공과금 체납 재산을 온비드 시스템에서 매각합니다. 표면상 둘 다 "최저가 경쟁입찰"이지만, 진행 주체·정보 공개 방식·잔금 납부 기한이 달라 투자 성격이 완전히 다릅니다.
1. 공고와 정보 접근성
법원 경매: 물건목록·감정평가서·현황조사서가 사건번호로 통합 공개되어 권리관계 분석이 쉽습니다.
공매: 등기부 외에 체납기관별 권리정보를 따로 수집해야 합니다. 임차인 현황이 누락된 경우가 많아 현장 실사가 필수입니다.
팁: 경매 정보 사이트에서 두 시스템의 낙찰가율·경쟁률 통계를 비교하면 물건별 위험도를 빠르게 파악할 수 있습니다.
2. 낙찰가율과 가격 메리트
최근 3년 전국 평균
- 법원 경매 낙찰가율: 80~89%, 경쟁자 4.1명
- 공매 낙찰가율: 74~82%, 경쟁자 2.3명으로 더 저렴하지만 물건 편차가 큽니다
공매가 싸다고 무조건 수익이 높아지는 것은 아닙니다. 체납세액·선순위 임차보증금을 승계하면 실제 투입 자금이 커질 수 있습니다.
3. 잔금 기한·자금 계획
법원 경매: 낙찰 허가 결정일부터 40일 안에 잔금 납부
공매: 매각결정 통지일부터 30일이 원칙(연장 신청시 60일 가능)
대출 심사가 길어지면 공매 쪽이 더 촉박합니다. 초보자는 법원 경매로 자금 운용을 연습한 뒤 공매에 도전하는 순서를 권장합니다.
4. 명도·점유 리스크
법원 경매: "배당요구 종기일" 후 임차인의 권리 범위가 확정되어 인도명령 절차가 구조화되어 있습니다.
공매: 국세징수법상 매각이지만 기존 점유자 강제퇴거 수단이 명확하지 않아 명도소송으로 길어질 가능성이 큽니다. 세입자 분쟁을 줄이고 싶다면 법원 경매가 상대적으로 안전합니다.
5. 세금·취득 경비
- 취득세·등록세는 동일하나, 공매는 **국유재산 매각 수수료(낙찰가 1.5% 내외)**가 추가됩니다
- 법무·등기 대행료는 두 방식 모두 비슷하지만, 공매는 별도 채권 말소 절차가 단순해 수임료를 절감할 수 있습니다
투자자 유형별 선택 가이드
| 투자자 성향 | 추천 경로 | 핵심 이유 |
|---|---|---|
| 안정형(초보) | 법원 경매 | 정보투명·명도 절차 명확 |
| 적극형(중급) | 공매 | 낮은 낙찰가율·필터링 경쟁 감소 |
| 현금 보유형 | 공매(대형·토지) | 단기 잔금 가능, 개발 가치 높음 |
| 레버리지형 | 법원 경매 | 경락잔금대출 상품 다양 |
체크포인트 3가지
- 정보 공백: 공매는 임차인 조사 누락 가능 → 반드시 현장 방문
- 잔금 스케줄: 자금 집행 여유가 30일 미만이면 법원 경매가 유리
- 세입자 대항력: 공매 물건은 점유자 지위가 불분명할 때 추가 비용(이사비·소송비)을 300만~500만 원 별도 반영
6. 경락잔금대출의 주요 조건
- 대출 한도: 일반적으로 낙찰가의 70~80% 이내
- 필요 서류: 경매 낙찰 확인서, 소득증빙, 신분증 등
- 대출 실행 시점: 소유권 이전 등기 혹은 잔금납부 시점
- 주의사항: 대항력 있는 임차인 등 권리관계가 복잡할 경우 대출이 거절될 수 있음
결론 ― "싸다"보다 "통제 가능"이 핵심
법원 경매는 절차가 탄탄해 리스크 통제 면에서 강점이 있고, 공매는 낮은 낙찰가율로 가격 메리트가 큽니다. 자신의 자금 여력, 명도 경험, 분석 능력을 기준으로 어디서 이익을 극대화할 수 있는지 냉정히 따져보세요.
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