유찰되면 어떻게 달라질까? 1회 유찰과 2회 유찰의 차이점

경매 초보가 가장 두려워하는 순간이 바로 유찰입니다. 한 번에 낙찰되지 않을 때 가격이 얼마나 내려가고, 경쟁 구도가 어떻게 바뀌는지 이해해야만 실전에서 흔들리지 않습니다. 감정가의 몇 %까지 내려가는지, 어느 순간 “쩐의 전쟁”이 시작되는지, 실제 데이터와 사례를 바탕으로 살펴봅니다. 

유찰이란 무엇인가

법원 경매는 1차 매각기일에 감정가 100 %를 최저가로 시작합니다. 응찰자가 없으면 ‘1회 유찰’로 기록되고, 같은 물건이 2차 매각에 다시 나오며 최저가가 감정가의 80 %로 자동 인하됩니다. 이것도 팔리지 않으면 ‘2회 유찰’이 되어 3차 매각에서 64 %로 떨어집니다. 이후에도 회차마다 20 %씩 감액되는 구조이지만 실무에서는 2~3회 내에 낙찰되는 경우가 대부분입니다.

1회 유찰: 심리적 저점 형성

왜 80 %가 ‘핵심 구간’일까

1. 시세 대비 10 ~ 15 % 수준의 할인폭이 확보됩니다.
2. 담보대출 가능성이 커집니다. 은행은 낙찰가율이 80 % 이상이면 감정가의 60 ~ 70 %까지 대출을 내주기 때문입니다.

투자자뿐 아니라 실수요자도 가세해 경쟁률이 오릅니다. 최근 서울 아파트 1회 유찰 물건의 평균 경쟁자 수는 7.3명(써치랜드 통계)으로, 1차(4.9명)보다 오히려 늘었습니다.

전략 포인트

• 감정가 대비 3 ~ 5 %만 더 써도 ‘깔끔한’ 낙찰을 기대할 수 있습니다.

• 세입자 대항력·하자 비용이 큰 물건은 경쟁이 약하니 추가 리스크 요인을 면밀히 따져야 합니다.

2회 유찰: 가격 메리트 vs 리스크의 균형

64 %가 주는 기회와 함정

1. 가격은 매력적이지만, 공실 기간·하자·권리 문제 등 리스크 신호가 강합니다.

2. 입지와 평형이 흔한 물건일수록 ‘기피’ 누적으로 인기가 급락합니다.

3. 반대로 신축·희소 단지는 2회 유찰 도달 자체가 드물어, 한 번 나오면 현금 부자들의 현장 경쟁이 치열해집니다.

실전 데이터

• 수도권 빌라: 2회 유찰 평균 낙찰가율 68 % / 평균 경쟁 2.1명

• 지방 중소형 아파트: 2회 유찰 평균 낙찰가율 70 % / 경쟁 1.6명
  ※ 2023.1 ~ 2024.12, 써치랜드(https://searchland.kr) 분석

전략 포인트

• 공실·리모델링 비용을 넉넉히 반영해 총투입금을 계산하고, 예상 시세의 75 % 이하로만 응찰합니다.

• 잔금대출 한도가 감정가 대비로 줄어들기에, 레버리지보다 자기자본 위주 계획이 필요합니다.

사례 비교로 이해하는 유찰 효과

회차	감정가	최저가	낙찰가	경쟁자	비고
1차	3억	3억	유찰	0명	대항력 임차인 존재
2차	3억	2억4천(80 %)	2억6천	6명	리스크 감안해 2천 할인 거래
3차	3억	1억9,200(64 %)	2억1천	2명	실투자액↓, 리모델링↑

결국 ‘싸게 산다’는 단순 논리가 아니라, 리스크 대비 기대수익이 맞아떨어지는 지점을 찾는 것이 핵심입니다.

실무 체크리스트

최근 3년간 동일 단지 낙찰가율을 반드시 확인한다.
1회 유찰은 '가격 탐색전', 2회부터는 '리스크 검증전'으로 접근한다.
현장 실사 때 하자·점유·법적 권리를 사진·영상으로 기록해 두면, 추후 대출·전세보증 승인 단계에서 도움이 된다.
의사결정이 어려울 땐 써치랜드 데이터와 전문 컨설턴트의 견적을 교차 검증해 투자 확신을 높인다.

결론

1회 유찰은 가격 조정이 시작되는 신호탄, 2회 유찰은 가격 매력과 리스크가 교차하는 고비입니다. 유찰 회차별 시장 심리를 읽고, 총 투입금과 목표 수익률을 재 점검하면 ‘싸게 샀지만 후회 없는’ 낙찰 전략을 세울 수 있습니다. 당신이라면 어떻게 하시겠습니까?  땅은 부를 남긴다.